Au cœur de toute opération de promotion immobilière, réside son financement. Il est difficile (impossible ?) de compter sur une unique source de financement si vous souhaitez engager un programme de construction. Vous avez suivi notre article sur la gestion de trésorerie en promotion immobilière, penchons-nous à présent sur 3 piliers du financement en promotion immobilière.
Le financement du promoteur immobilier, c’est LA condition première au succès de son projet. La hausse du coût du foncier associée à celle des prix de l’immobilier implique qu’aucun promoteur ne peut prendre le risque de financer l’intégralité d’une opération sur ses fonds propres. Croiser les doigts en espérant rentrer ultérieurement dans ses frais, ce n’est pas une option envisageable.
Avant toute chose, en tant que promoteur, il vous faut savoir si le coût d’acquisition du foncier vous permet de réaliser des bénéfices. La méthode « à rebours » vous connaissez ? Elle consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’un programme, à reconstituer les différentes dépenses à engager pour déduire la valeur d’un terrain ou d’un immeuble par soustraction. Vous obtenez ainsi la charge foncière maximale de l’opération et il ne vous reste plus qu’à négocier, dans cette limite, le prix d’acquisition du terrain.
Un exercice quelque peu délicat, puisque vous devez prévoir le prix de vente de votre opération à deux voire trois ans et estimer le coût de construction avec l’aide de votre architecte. Résultat de ce travail, un bilan promoteur (ou aménageur) dont les prévisions ont un impact certain sur le montage financier.
3 incontournables du financement de la promotion immobilière
Le financement de la promotion immobilière, traditionnellement, repose sur :
• Les fonds propres du promoteur, bien évidemment
• Le crédit bancaire, quasi systématique
• Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
En tant que promoteur, vous vous devez d’être attentif aux sources de financement qui vous permettent de réduire vos apports en fonds propres : co-promotion, appel à des gros investisseurs privés… et depuis peu : Le financement participatif.. ça vous parle ? Retrouvez notre article sur le crowdfunding pour en savoir plus.
Des plateformes de financement participatif dédiées au secteur de l’immobilier existent, comme par exemple Homunity ou Wiseed. Prenez le temps d’étudier le sujet.
Promoteur immobilier : Fonds propres
Rappelons que pour vous, l’objectif est de minimiser l’immobilisation de fonds dans votre opération immobilière afin de réduire votre exposition au risque mais aussi d’optimiser votre retour sur fonds propres et de développer plusieurs opérations en parallèle !
Les fonds propres désignent votre trésorerie. Ces fonds seront immobilisés pendant toute la durée de l’opération tant que vous n’aurez pas remboursé votre crédit donc, autant les réduire le plus possible. Pas de bol, les banques ont, depuis 2008, revu à la hausse le niveau de fonds propres nécessaires si vous souhaitez obtenir un crédit promoteur, on parle aujourd’hui de 20% du coût de l’opération.
Le crédit bancaire ou crédit promoteur
Le crédit accordé par votre établissement bancaire à un promoteur immobilier, appelé aussi « crédit promoteur », est soumis à un cadre précis. Il s’agit d’une avance de trésorerie à moyen terme, utilisée pour financer l’acquisition du foncier et (ou) les premières dépenses de l’opération, comme l’acquisition du terrain ou la réalisation des diverses études techniques et obligatoires. Cette avance peut inclure un délai supplémentaire, un avantage certain en cas de retard de construction ou de commercialisation.
Depuis 2008, les banques sont moins aventureuses et refuseront bien souvent de couvrir plus de 40 % du montant de l’opération. De plus, comme expliqué plus haut, ce crédit promoteur n’est accordé que si vous pouvez justifier d’un apport de fonds propres à hauteur de 20% du coût de revient. Aussi, le crédit promoteur ne peut être accordé que si le permis de construire est obtenu et définitif.
Pour vous, ici, l’objectif est d’obtenir une facilité bancaire qui vous apportera de la flexibilité et vous mettra à l’abri d’une éventuelle (et redoutable) impasse de trésorerie. Notez que ce crédit fait l’objet d’un déblocage progressif, au fur et à mesure de l’avancée de votre chantier. Vous vous acquittez d’un taux d’intérêt différent selon que le capital a déjà été débloqué, ou non.
Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
La signature du contrat de réservation par les premiers acquéreurs constitue une rentrée d’argent précieuse pour le financement de la promotion immobilière. La vente en l’état futur d’achèvement vous donne la possibilité de structurer votre montage financier à partir de la pré-commercialisation, ce qui signifie que les acquéreurs règlent leur bien au fur et à mesure de sa construction. De ce fait, vous recevez des paiements échelonnés que vous pouvez réinjecter dans le financement de votre opération.
Les paiements se présentent ainsi :
• Dépôt de garantie : < 5% pour une réalisation dans les 2 ans ou < à 2% pour une réalisation qui dépasse ces 24 mois
• Achèvement des fondations : un maximum de 35%
• Mise hors d’air (plus de courant d’air) : un maximum de 70%
• Mise hors d’eau (elle est étanche !) : un maximum de 80%
• La constatation des finitions : un maximum de 95%
• La livraison du bien conforme au contrat : 5% correspondant au solde